近年來，長租公寓行業(yè)經(jīng)歷快速迭代，從傳統(tǒng)白領(lǐng)公寓到保障型租賃住房，從服務(wù)式公寓到酒店式公寓租賃，賽道愈發(fā)細分。尤其在消費需求升級與市場環(huán)境變化的雙重驅(qū)動下，中高端服務(wù)式公寓逐漸成為行業(yè)焦點。

一、行業(yè)現(xiàn)狀：

賽道細分與客戶需求變遷長租公寓的細分趨勢日益顯著，例如保障型租賃住房、服務(wù)式公寓、酒店式公寓、養(yǎng)老公寓等差異化產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。這種細分不僅反映了市場需求的多樣化，也為從業(yè)者提供了更精準的深耕方向。

1. 客戶畫像的轉(zhuǎn)變

傳統(tǒng)中高端服務(wù)式公寓的主要客群以外籍人士為主，尤其是歐美租戶。然而近年來，隨著外資企業(yè)調(diào)整布局以及國內(nèi)高凈值人群的崛起，客群結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化：亞裔租戶、海歸人士及本土高端白領(lǐng)占比持續(xù)上升。這種變化倒逼產(chǎn)品設(shè)計更需貼近本地化需求。例如，歐美租戶偏好開放式廚房，而亞洲租戶更傾向封閉式廚房；年輕客群對智能家居與綠色環(huán)保的重視度提升，甚至愿意為此支付溢價。

2. 情緒價值的核心化現(xiàn)在的客戶越來越看重“心價比”，情緒價值逐漸成為決策關(guān)鍵。具體體現(xiàn)為三個方面：

寵物友好：允許寵物入住僅是基礎(chǔ)，更深層次需關(guān)注清潔用品的無害性、社區(qū)配套的適配性，甚至服務(wù)人員對寵物的態(tài)度與培訓(xùn)。

社群歸屬感：頻繁但缺乏針對性的活動易引發(fā)租戶疲勞，精準策劃符合目標客群興趣的社群運營更為重要。

服務(wù)響應(yīng)效率：租戶更看重問題解決的時效性與透明度。例如，明確告知維修預(yù)計時間，而非讓用戶被動等待。

二、產(chǎn)品定位：從“硬件堆砌”到“服務(wù)深耕”

中高端服務(wù)式公寓的核心競爭力在于“服務(wù)”而非“硬件”。許多從業(yè)者對“服務(wù)式”存在誤解，認為配備前臺問候或定期保潔即為服務(wù)，實則忽略了服務(wù)的系統(tǒng)化與人性化。1. 服務(wù)標準需精細化運營團隊的專業(yè)性：服務(wù)人員需接受系統(tǒng)培訓(xùn)，例如應(yīng)對寵物突發(fā)狀況、跨文化溝通能力（如日韓租戶的語言適配）。

智能化與人性化的平衡：智能家居雖是趨勢，但需兼顧實用性。盲目追求“全屋智能”可能適得其反，例如多語言適配不足導(dǎo)致外籍租戶體驗下降。

2. 產(chǎn)品設(shè)計的靈活性

房型“小而美”：傳統(tǒng)服務(wù)式公寓以兩房、三房為主，但當前一房的戶型需求上升，尤其適合單身或小家庭租戶。

場景化空間利用：通過配置家具等方式，滿足長短租結(jié)合的靈活需求。

社區(qū)生態(tài)融合：在公寓內(nèi)嵌入酒吧、共享辦公區(qū)等業(yè)態(tài)，探索“多種業(yè)態(tài)、多項服務(wù)”的融合發(fā)展。

三、前瞻性的市場調(diào)研與定位

在服務(wù)式公寓領(lǐng)域，前瞻性的市場調(diào)研和定位是成功的關(guān)鍵。公寓需要密切關(guān)注市場動態(tài)和租戶需求的變化，及時調(diào)整產(chǎn)品策略和服務(wù)方式。同時，公寓還需要深入了解目標客戶群體的需求和偏好，為他們提供更加精準和個性化的服務(wù)。

日本、新加坡等地的服務(wù)式公寓發(fā)展周期領(lǐng)先國內(nèi)約10年，其產(chǎn)品設(shè)計（如極簡風(fēng)格、社區(qū)運營）與運營模式（如會員制服務(wù)）值得參考。例如，東京的酒店式公寓常在一樓設(shè)置居酒屋，既滿足社交需求，又提升坪效。

中高端服務(wù)式公寓的競爭已進入“深水區(qū)”，單純依靠硬件或低價難以立足。服務(wù)式公寓的未來發(fā)展趨勢將是情緒價值、智能化和靈活性的融合。通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適的居住環(huán)境、利用智能化技術(shù)提升管理效率和居住體驗、提供多樣化的房型選擇和靈活的租賃方式等措施，服務(wù)式公寓才能夠在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先地位并贏得更多租戶的青睞。（本文來源于房東東）