據(jù)Savills數(shù)據(jù)，近幾年各大一線城市服務(wù)式公寓的平均入住率維持在80%-90%的高位，租金超過(guò)200元/平方米每月。服務(wù)式公寓的市場(chǎng)需求和盈利空間較為可觀。然而，服務(wù)式公寓在租賃住房中占比較小，市場(chǎng)規(guī)模有很大的拓展空間。

用戶需求——

用戶需求是服務(wù)式公寓品牌立足市場(chǎng)的根本。清晰全面的客戶畫像是企業(yè)制定針對(duì)性的營(yíng)銷策略并做好產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要參考。

以上海一地的用戶數(shù)據(jù)為參考——Savills統(tǒng)計(jì)，上海市服務(wù)式公寓的消費(fèi)群體中女性占63%，男性占37%，女性在居住消費(fèi)升級(jí)上成為消費(fèi)主力。消費(fèi)群體年齡分布集中在35-49歲。除17%的外籍人士和13%外地戶籍人士外，消費(fèi)群體多有上海戶籍或居住證，消費(fèi)群體大部分穩(wěn)定在上海發(fā)展并具有中長(zhǎng)期居住需求。

服務(wù)式公寓的住戶在職業(yè)上表現(xiàn)為高知、高薪特征。常見(jiàn)職業(yè)包括企業(yè)高管、企業(yè)主、外企派遣員工、高端行業(yè)人才等。作為城市精英人群，住戶普遍具備可觀的支付力。作為行業(yè)尖端人才，工作在這類人群的生活中占據(jù)很重要的位置。適合他們的居所不僅是位于城市商務(wù)中心生態(tài)圈，還需要承擔(dān)一定程度的辦公和商務(wù)會(huì)客功能。服務(wù)式公寓應(yīng)為這類客戶提供職住平衡空間。

在行為習(xí)慣和興趣偏好方面。用戶大多駕車出行，足夠的車位配套和洗車、維修服務(wù)應(yīng)該納入服務(wù)式公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮范疇。用戶感興趣的娛樂(lè)方式傾向高爾夫球、游泳、瑜伽、健身等運(yùn)動(dòng)類和品茶、飲酒等品鑒類活動(dòng)，對(duì)于高雅藝術(shù)有一定興趣，服務(wù)式公寓在建設(shè)公共區(qū)域可加入相應(yīng)的配套休閑場(chǎng)所。

當(dāng)然，考察用戶需求不僅在于淺表的需要，更應(yīng)該體察用戶的心理。身處信息泄露多發(fā)的信息時(shí)代，都市人對(duì)隱私的保護(hù)意識(shí)變強(qiáng)，在居住環(huán)境需要一定的私密感。都市精英人群工作繁忙，高效利用為數(shù)不多的私人時(shí)間是他們的共同需求。便利的私屬服務(wù)有助于吸引消費(fèi)者。

功能分析——

服務(wù)式公寓講究環(huán)境舒適和功能完備。首要的是居住功能，公寓需要配套常用家具和家電產(chǎn)品，具備臥室、客廳、書房、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等功能分區(qū)。這一層面上服務(wù)式公寓區(qū)分于酒店，酒店雖然能提供專人專業(yè)服務(wù)和奢華環(huán)境，但在家居感上略顯不足，較難滿足中長(zhǎng)期居住需求。而服務(wù)式公寓的優(yōu)勢(shì)正在于此，為有中長(zhǎng)期居住需求的客戶提供舒適的居家環(huán)境。

另一項(xiàng)功能是服務(wù)功能，包括酒店提供的常見(jiàn)服務(wù)，如換洗床單被套、衣物清洗、房間清潔、餐點(diǎn)提供等。在此之外，服務(wù)式公寓的特色在于基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)，行政類服務(wù)式公寓是服務(wù)式公寓的類型之一，亦有著較大的現(xiàn)實(shí)需求。基礎(chǔ)的商務(wù)服務(wù)如會(huì)議室預(yù)約及使用、會(huì)客場(chǎng)所的提供以及商務(wù)休閑活動(dòng)對(duì)服務(wù)式公寓是不可或缺的。

產(chǎn)品定位——

服務(wù)式公寓是以服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)的城市為核心的。作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平越高，意味著社會(huì)生產(chǎn)性和生活性服務(wù)需求越強(qiáng)，城市對(duì)要素集聚的能力就越高。服務(wù)式公寓隸屬高端服務(wù)業(yè)，面向的客群是有著高品質(zhì)服務(wù)需求的商務(wù)精英，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)和盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的關(guān)鍵也在服務(wù)。

近幾年我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，需求旺盛。長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房等住宿產(chǎn)品供給端活躍，住房租賃企業(yè)投資建設(shè)動(dòng)作不斷。而高端服務(wù)式公寓作為住宿產(chǎn)品也得到長(zhǎng)足發(fā)展。長(zhǎng)久以來(lái)我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)都存在供給端結(jié)構(gòu)性不足的問(wèn)題，中高端住宿產(chǎn)品規(guī)模小，缺少有特色和認(rèn)可度高的中高端住宿產(chǎn)品。服務(wù)式公寓的存在正好彌補(bǔ)了這一空間。走中高端路線有市場(chǎng)基礎(chǔ)。而服務(wù)式公寓較高的建設(shè)成本和人力成本也需要產(chǎn)品進(jìn)駐中高端市場(chǎng)創(chuàng)造更大的盈利空間。