據(jù)Savills數(shù)據(jù)，近幾年各大一線城市服務(wù)式公寓的平均入住率維持在80%-90%的高位，租金超過200元/平方米每月。服務(wù)式公寓的市場需求和盈利空間較為可觀。然而，服務(wù)式公寓在租賃住房中占比較小，市場規(guī)模有很大的拓展空間。

用戶需求——

用戶需求是服務(wù)式公寓品牌立足市場的根本。清晰全面的客戶畫像是企業(yè)制定針對性的營銷策略并做好產(chǎn)品設(shè)計的重要參考。

以上海一地的用戶數(shù)據(jù)為參考——Savills統(tǒng)計，上海市服務(wù)式公寓的消費群體中女性占63%，男性占37%，女性在居住消費升級上成為消費主力。消費群體年齡分布集中在35-49歲。除17%的外籍人士和13%外地戶籍人士外，消費群體多有上海戶籍或居住證，消費群體大部分穩(wěn)定在上海發(fā)展并具有中長期居住需求。

服務(wù)式公寓的住戶在職業(yè)上表現(xiàn)為高知、高薪特征。常見職業(yè)包括企業(yè)高管、企業(yè)主、外企派遣員工、高端行業(yè)人才等。作為城市精英人群，住戶普遍具備可觀的支付力。作為行業(yè)尖端人才，工作在這類人群的生活中占據(jù)很重要的位置。適合他們的居所不僅是位于城市商務(wù)中心生態(tài)圈，還需要承擔一定程度的辦公和商務(wù)會客功能。服務(wù)式公寓應(yīng)為這類客戶提供職住平衡空間。

在行為習(xí)慣和興趣偏好方面。用戶大多駕車出行，足夠的車位配套和洗車、維修服務(wù)應(yīng)該納入服務(wù)式公寓的產(chǎn)品設(shè)計考慮范疇。用戶感興趣的娛樂方式傾向高爾夫球、游泳、瑜伽、健身等運動類和品茶、飲酒等品鑒類活動，對于高雅藝術(shù)有一定興趣，服務(wù)式公寓在建設(shè)公共區(qū)域可加入相應(yīng)的配套休閑場所。

當然，考察用戶需求不僅在于淺表的需要，更應(yīng)該體察用戶的心理。身處信息泄露多發(fā)的信息時代，都市人對隱私的保護意識變強，在居住環(huán)境需要一定的私密感。都市精英人群工作繁忙，高效利用為數(shù)不多的私人時間是他們的共同需求。便利的私屬服務(wù)有助于吸引消費者。

功能分析——

服務(wù)式公寓講究環(huán)境舒適和功能完備。首要的是居住功能，公寓需要配套常用家具和家電產(chǎn)品，具備臥室、客廳、書房、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等功能分區(qū)。這一層面上服務(wù)式公寓區(qū)分于酒店，酒店雖然能提供專人專業(yè)服務(wù)和奢華環(huán)境，但在家居感上略顯不足，較難滿足中長期居住需求。而服務(wù)式公寓的優(yōu)勢正在于此，為有中長期居住需求的客戶提供舒適的居家環(huán)境。

另一項功能是服務(wù)功能，包括酒店提供的常見服務(wù)，如換洗床單被套、衣物清洗、房間清潔、餐點提供等。在此之外，服務(wù)式公寓的特色在于基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)，行政類服務(wù)式公寓是服務(wù)式公寓的類型之一，亦有著較大的現(xiàn)實需求?；A(chǔ)的商務(wù)服務(wù)如會議室預(yù)約及使用、會客場所的提供以及商務(wù)休閑活動對服務(wù)式公寓是不可或缺的。

產(chǎn)品定位——

服務(wù)式公寓是以服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)的城市為核心的。作為實體經(jīng)濟的重要組成部分，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平越高，意味著社會生產(chǎn)性和生活性服務(wù)需求越強，城市對要素集聚的能力就越高。服務(wù)式公寓隸屬高端服務(wù)業(yè)，面向的客群是有著高品質(zhì)服務(wù)需求的商務(wù)精英，實現(xiàn)差異化競爭和盈利增長點的關(guān)鍵也在服務(wù)。

近幾年我國的住房租賃市場發(fā)展迅速，需求旺盛。長租公寓、保障性租賃住房等住宿產(chǎn)品供給端活躍，住房租賃企業(yè)投資建設(shè)動作不斷。而高端服務(wù)式公寓作為住宿產(chǎn)品也得到長足發(fā)展。長久以來我國的住房租賃市場都存在供給端結(jié)構(gòu)性不足的問題，中高端住宿產(chǎn)品規(guī)模小，缺少有特色和認可度高的中高端住宿產(chǎn)品。服務(wù)式公寓的存在正好彌補了這一空間。走中高端路線有市場基礎(chǔ)。而服務(wù)式公寓較高的建設(shè)成本和人力成本也需要產(chǎn)品進駐中高端市場創(chuàng)造更大的盈利空間。