近年以來(lái)，國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓的市場(chǎng)得到不斷的發(fā)展，一些傳統(tǒng)酒店集團(tuán)紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域投資，而服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商們，也在持續(xù)開(kāi)拓新的網(wǎng)點(diǎn)。


      有哪些投資因素對(duì)服務(wù)式公寓的拓展有所影響？服務(wù)式公寓的品牌商在考慮選擇項(xiàng)目時(shí)主要考慮哪些因素？


      逸蘭國(guó)際酒店管理公司北京及上海區(qū)域總經(jīng)理黃錦碩指出，大多數(shù)在中國(guó)住酒店式公寓的外國(guó)人，他們想尋找的就是三種不同類型的住宿或酒店服務(wù)型的公寓及租房。從現(xiàn)在情況來(lái)看，在中國(guó)主要城市如北京、上海、廣州等，大約有25萬(wàn)個(gè)酒店房間，而服務(wù)式公寓的數(shù)量與酒店相比就少很多，北京大約在3000到4000間房，從量來(lái)比較，服務(wù)式公寓確的確有很大發(fā)展空間。再?gòu)男枨蠼嵌葋?lái)看分析，在北京我們看到幾百萬(wàn)的外國(guó)人需要住宿，但現(xiàn)在只有幾千個(gè)房間。如果客人要租賃房間的話，顯然成本相對(duì)昂貴，有一些人則是希望獲得更好的服務(wù)。如果他從個(gè)人所有者來(lái)租賃，這些個(gè)人的房屋所有者可能無(wú)法滿足其需求，所以多數(shù)外籍人士選擇居住在豪華服務(wù)式公寓。


      總的來(lái)講從量來(lái)看，多少的一個(gè)單位，多少服務(wù)型公寓投入到市場(chǎng)才可能達(dá)到飽和的情況，距離此數(shù)字水平還有很大的發(fā)展空間。身為服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議是一定要找到好地段，在好的地段服務(wù)式公寓才能有好的租金。


      酒店集團(tuán)北亞區(qū)辦事處商業(yè)發(fā)展部副總裁黎志財(cái)則表示，現(xiàn)在最流行的一句話就是轉(zhuǎn)型，在香港很多的上市開(kāi)發(fā)商都盡量把幾個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，就是飽和開(kāi)發(fā)商自己的現(xiàn)金流。轉(zhuǎn)型是現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商所想，今年開(kāi)始，不少服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商都獲知許多開(kāi)發(fā)商想把其中一部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目改成持有項(xiàng)目，也印證了目前服務(wù)式公寓市場(chǎng)還仍稀缺。


      中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)期很大地影響服務(wù)式公寓的運(yùn)營(yíng)者。如果開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)賣(mài)的非常好，就不會(huì)考慮持有型資產(chǎn)，在房地產(chǎn)走低谷的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的量不多，要保住自己的現(xiàn)金不容易，只有長(zhǎng)期持有的業(yè)務(wù)才有穩(wěn)定性。


      仁恒置地集團(tuán)有限公司酒店運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)沈鋼、從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)分析，開(kāi)發(fā)商會(huì)精打細(xì)算項(xiàng)目的投資回報(bào)率。酒店的產(chǎn)權(quán)與服務(wù)式公寓無(wú)法相比，服務(wù)式公寓的投資相對(duì)來(lái)說(shuō)較靈活，可經(jīng)營(yíng)也可出售，所以現(xiàn)在很多的開(kāi)發(fā)商都在考慮做服務(wù)式公寓;此外，如何選擇投資項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商相當(dāng)重要，一般不會(huì)單獨(dú)做服務(wù)式公寓，可以規(guī)劃在住宅或者綜合體項(xiàng)目中，也就是說(shuō)所選的服務(wù)式公寓品牌的檔次要和物業(yè)相匹配;第三個(gè)，選擇前要看市場(chǎng)的品牌布局，如果市場(chǎng)上已有的品牌，開(kāi)發(fā)商基本上會(huì)選另一個(gè)品牌;最后是品牌文化的匹配。就是開(kāi)發(fā)商自己有自己的企業(yè)文化與品牌管理公司的文化是否相同，這幾年在中國(guó)有很多的酒店管理公司簽約沒(méi)多久就解約了，可能雙方的文化不匹配，對(duì)方所需沒(méi)有達(dá)到一致的認(rèn)同。