中國住宅租賃發(fā)展起步較晚，整體發(fā)展較為滯后。目前市面上的產(chǎn)品大多集中在高端服務(wù)式公寓、小業(yè)主租賃公寓以及政府提供的人才公寓等模式。住宅租賃發(fā)展滯后的很大一部分原因是由于大眾對“以租代售”接受程度不高，加之中低端住宅租賃收益率相對較低，使得民眾很大程度上仍偏向于購房居住。

在公寓租賃市場上，目前主要有以下三種比較主流的形式：

1. 企業(yè)長租公寓

雖然同等地段而言，住宅租賃土地的價(jià)格往往低于住宅銷售土地價(jià)格，但投資方仍存在投資周期過長的擔(dān)憂。通常而言，住宅租賃地塊的中標(biāo)企業(yè)多以國企為主，通過發(fā)行資產(chǎn)支持證券來資助住宅租賃物業(yè)（長租公寓）的開發(fā)和持續(xù)運(yùn)營。

從地理分布來看，大多數(shù)住宅租賃土地位于遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)位置，但也不乏一些位于中心城區(qū)成熟地段、因城市更新發(fā)生用途變更的住宅租賃用地。具體產(chǎn)品方面，長租公寓一般以單位面積較小的一居室和兩居室為主。運(yùn)營過程中很大一部分風(fēng)險(xiǎn)與周邊客源量是否充足有關(guān)。

根據(jù)易居克而瑞在2019 年初發(fā)布的《2018中國長租公寓排行榜》統(tǒng)計(jì)，截至2018 年底，龍湖冠寓以5.4 萬套已開房源（超過10 萬套已拓房源）位居房企長租公寓已開房源榜首，而萬科泊寓則以5 萬套已開房源（23萬已拓房源）排在第二位。除上述兩個(gè)房源量絕對領(lǐng)先的房企之外，諸如旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家、金地商置草莓社區(qū)等長租公寓品牌也在積極布局這一新興領(lǐng)域。

2. 集中式公寓

集中式公寓項(xiàng)目大多位于城市成熟地段，通常由一些運(yùn)營不良的商業(yè)或工業(yè)樓宇改造而來。同樣，為了提高產(chǎn)品的可負(fù)擔(dān)性、盡可能滿足投資者的回報(bào)預(yù)期，此類項(xiàng)目也往往主打小戶型單位。

為了提高對租戶的吸引力，項(xiàng)目還會引入共享生活的理念建造完善的公共區(qū)域。另一方面，集中式公寓項(xiàng)目的開發(fā)周期相對較長。開發(fā)商/投資者必須與現(xiàn)有業(yè)主進(jìn)行談判，為項(xiàng)目提供量身定制的設(shè)計(jì)，在申請且滿足相應(yīng)的規(guī)劃許可之后，方可根據(jù)具體情況進(jìn)行翻新工程。

這類項(xiàng)目的達(dá)成在很大程度上取決于政府在城市和地區(qū)層面的支持。數(shù)據(jù)顯示，集中式公寓最大的運(yùn)營商為魔方公寓，已開房源共計(jì)約7萬套；位居第二的世聯(lián)紅璞擁有約3.5 萬套房源；排名位列三、四位的樂乎與未來域則分別擁有約3 萬套的房源。

3. 分散式公寓

近年來在住宅租賃市場，以自如為代表的租賃管理公司或二房東運(yùn)營的分散式公寓發(fā)展迅猛。運(yùn)營商通常會與業(yè)主簽訂長期租賃合同，在對房源進(jìn)行簡單標(biāo)準(zhǔn)化的翻新裝修后在其平臺上推出，租期通常較為靈活。

分散式公寓運(yùn)營商得以快速擴(kuò)張，很大程度上得益于較少的前期成本和快速周轉(zhuǎn)。此外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、科技公司（騰訊、阿里巴巴）以及私募股權(quán)公司（華平投資、紅杉資本）也為分散式公寓的快速擴(kuò)張?zhí)峁┲匾馁Y本支持。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018 年底，分散式長租公寓房源數(shù)量排名前三的運(yùn)營商分別是自如（約80 萬套房源）、相寓（約70 萬套）、蛋殼（約40萬套）。